Contenidos
Qué es el mantenimiento
Trabajar como técnico de mantenimiento de edificios multifamiliares implica revisar muchos tipos de aparatos y sistemas utilizando una amplia gama de estrategias y métodos. Para tener éxito en el campo del mantenimiento de edificios, es útil entender los diferentes tipos de métodos de mantenimiento que hay y cómo y cuándo se utilizan.
Cuando inspeccione un sistema o una pieza de tecnología, compruebe cuidadosamente todos los signos de desgaste, rotura o avería inminente. Sustituya inmediatamente las piezas dañadas. Esto evitará tener que entrar en “modo crisis” si algo se rompe inesperadamente.
El mantenimiento basado en la condición se considera a veces una alternativa más avanzada al mantenimiento preventivo. En lugar de inspeccionarse de acuerdo con un programa, las máquinas y los sistemas se observan cuidadosamente para detectar cambios que puedan indicar un fallo próximo.
Con el mantenimiento basado en la condición, los técnicos observan el sistema en funcionamiento e identifican las variables que podrían afectar al funcionamiento, como la temperatura, la velocidad de vibración, la potencia, la presencia o ausencia de humedad, etc.
Niveles de mantenimiento
Independientemente del sector, el objetivo de todos los departamentos de mantenimiento es el mismo: mantener los activos de las instalaciones en funcionamiento. Si no sigue las recomendaciones del fabricante, es más probable que experimente una depreciación más rápida de los equipos, un aumento de los fallos mecánicos y más costes de reparación de emergencia en sus instalaciones.
Cuanto más compleja sea la maquinaria a su cargo, más tendrá que trabajar con técnicos externos de vez en cuando. ¿Por qué? Es raro que los departamentos de mantenimiento cuenten con trabajadores en plantilla que sepan arreglar todas las situaciones posibles.
Por desgracia, los contratistas a veces realizan trabajos que los técnicos de la empresa podrían haber completado si no fuera porque les falta una pieza del rompecabezas. Por esta razón, es esencial conocer la diferencia entre la reparación de activos y el mantenimiento.
Para supervisar adecuadamente los servicios de reparación, los responsables de mantenimiento deben entender la diferencia entre qué tareas son “necesarias” y “podemos hacerlas nosotros”. Tanto las reparaciones como el mantenimiento son esenciales para el funcionamiento óptimo de los activos.
Ejemplos de mantenimiento preventivo
Es bien sabido que cada año se pierden miles de millones de dólares debido a las paradas no programadas y a la mala calidad de los activos. En una batalla interminable para combatir esta estadística, las organizaciones implementan uno de los diversos tipos de mantenimiento, a menudo combinando dos o más. Las definiciones de los tipos de mantenimiento varían según el sector, lo que puede hacer bastante confusa la diferenciación de aspectos como el mantenimiento preventivo y el predictivo, entre otros.
La mayoría de los tipos de mantenimiento se dividen en dos categorías principales: preventivo y correctivo. El mantenimiento preventivo es cuando se inician proactivamente tareas y planes de mantenimiento para evitar que se produzcan fallos. Además de prevenir los fallos, el mantenimiento preventivo puede tener como objetivo minimizar las consecuencias del fallo o determinar el riesgo de que éste se produzca.
El mantenimiento correctivo tiene lugar después de que se haya producido el fallo. En este punto, su equipo está básicamente devolviendo el activo a su estado de funcionamiento. Para aclarar, el mantenimiento correctivo puede ser deliberado en forma de una estrategia de mantenimiento hasta el fallo, que se discutirá más adelante.
Beneficios del mantenimiento
Las antiguas prácticas de mantenimiento, y la mayoría de las actuales, tanto en el sector privado como en el público, suelen entenderse como actividades relacionadas con la reparación de equipos tras una avería. La definición de Webster de mantenimiento es “mantener en un estado existente, preservar de un fallo”. Esto implica que el mantenimiento debe consistir en acciones realizadas para evitar que un equipo o una instalación fallen, manteniéndolos en buenas condiciones de trabajo. Lamentablemente, los datos obtenidos en numerosos estudios de la última década muestran que la mayoría de las empresas no invierten suficientes recursos para mantener sus equipos e instalaciones en buen estado. Por el contrario, esperan a que se averíen para tomar las medidas correctivas necesarias para reparar o sustituir los equipos. Nada es eterno y cada equipo tiene su ciclo de vida. Por ejemplo, un equipo puede estar diseñado para durar 5.000 horas, pero con un uso y mantenimiento adecuados podría durar 10.000 horas.
La necesidad de mantenimiento se basa en el fallo real o inminente. Lo ideal es que el mantenimiento se lleve a cabo para que los equipos y sistemas sigan funcionando eficazmente durante, al menos, su ciclo de vida habitual. Así, el funcionamiento práctico de los equipos es una función basada en el tiempo. Si se quiere representar gráficamente la tasa de fallos de un equipo en relación con el tiempo, es probable que el gráfico adopte la forma de una bañera, como la que se muestra en la imagen 1, donde el eje Y representa la tasa de fallos y el eje X el tiempo. Esta curva puede dividirse en tres periodos: muerte prematura, ciclo de vida y periodo de agotamiento.